Vendere un immobile ricevuto per donazione

L’acquisto di un immobile con provenienza donativa (i.e. immobile acquistato da un venditore che lo ha ricevuto per donazione) espone l’acquirente al rischio di dover restituire l’immobile acquistato ai legittimari del donante vittoriosi nell’azione di riduzione e restituzione.

I legittimari sono il coniuge, i figli e, in mancanza dei quest’ultimi i genitori del donante ai quali la legge riserva una quota dell’eredità del donante, nella quale sono ricomprese anche le donazioni, considerate dal legislatore quale anticipazione della successione.

A tutela della quota di legittima, la legge accorda ai legittimari la possibilità di agire con l’azione di riduzione e restituzione. La prima azione ha lo scopo di far accertare la lesione della quota di legittima e, conseguentemente, di far dichiarare l'inefficacia totale o parziale della donazione. La seconda azione, successiva alla prima, ha lo scopo di far recuperare al patrimonio del legittimario l’immobile che l’acquirente ha acquistato e che precedentemente era stato oggetto della donazione lesiva resa inefficace dall'azione di riduzione.

Al fine, dunque, di garantire certezza e stabilità alla circolazione dei beni di provenienza donativa è necessario individuare una forma di tutela degli acquirenti dal donatario, forma di tutela che varia a seconda che il donante sia o meno in vita.  

Qualora il donante sia deceduto, la tutela dell’acquirente dal donatario è assicurata dalla rinuncia all’azione di riduzione, e quindi anche alla successiva azione di restituzione, da parte di tutti i legittimari.

Diverso è il discorso qualora il donante sia ancora in vita. In tal caso, la prassi notarile ha elaborato diverse soluzioni, le principali e più utilizzate delle quali sono:

Il mutuo consenso della donazione

Con il mutuo consenso il donante e il donatario (odierno venditore dell’immobile) sciolgono la donazione, con efficacia retroattiva, rientrando così l’immobile nel patrimonio del donante, il quale, sarà lui stesso a vendere l’immobile all’acquirente. La tutela dell’acquirente è così perfettamente realizzata.

E’ quanto mai opportuno segnalare che dal punto di vista fiscale il mutuo consenso della donazione è stato ritenuto dall’Agenzia delle Entrate quale atto fiscalmente neutro con la conseguenza che lo stesso è assoggettato a imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa (per un totale di euro 920,00).

La Fideissione bancaria o assicurativa

La prestazione di una garanzia fideiussoria rilasciata da una Banca o da un’impresa assicuratrice, con termine coincidente con la scadenza del ventennio dalla stipula della donazione, garantisce l'acquirente. 

La polizza “Donazione Sicura”, ad esempio, creata dalla compagnia di Assicurazione AON con i Lloyd’s di Londra, consente al beneficiario, cioè l’acquirente o la Banca che eroga il mutuo per l’acquisto, di non subire l'eventuale danno economico che potrebbe subire a seguito dell’esito vittorioso dell’azione di restituzione da parte dei legittimari. 
La polizza può essere sottoscritta sia contestualmente alla donazione sia in un momento successivo, o dal donatario, o dal terzo acquirente o dall’Istituto Bancario che provvede a finanziare l’acquisto o la ristrutturazione.

Per informazioni: www.donazionesicura.it